Hypotheek

Klachten
Volgens Radar, dat honderden klachten van teleurgestelde klanten ontving, is het bij de OpMaat Hypotheek van de Rabobank onduidelijk hoe hoog de premies van de overlijdensrisicoverzekering zijn. Ook zou de bank niet communiceren welk spaargedrag gegarandeerd is.

Hebt u een OpMaat Hypotheek? Dan moet u op de eerste plaats kijken welke variant u hebt. Hebt u namelijk indertijd gekozen voor 100% spaarrente (dus geen beleggingsdeel), dan is er hoogstwaarschijnlijk niets aan de hand. Indien u echter wel een beleggingsdeel hebt, dan kan het onderstaande (vanaf het kopje: hoe zit het?) op uw situatie van toepassing zijn.

Hypotheek vóór 2003
Let u vooral op als uw hypotheek eerder is ingegaan dan 2003. Rabobank is druk doende om met alle cliënten persoonlijk in gesprek te gaan om de problematiek in kaart te brengen en oplossingen aan te dragen. Gaat u dit gesprek gerust aan, maar denkt u daarbij aan het volgende.

Vooralsnog spreekt Rabobank niet over eventuele tegemoetkomingen voor geleden schade. Wel zal de adviseur met u gaan kijken wat u met het oog op de toekomst het beste kunt doen. Vaak wordt dan een wijziging van de OpMaat geadviseerd. U kunt daar natuurlijk in meegaan, maar Vereniging Eigen Huis wil u op dit punt adviseren om, voordat u in een wijziging toestemt, te wachten op de nieuwe Bankspaarproducten die vanaf 1 januari 2008 hoogstwaarschijnlijk worden aangeboden.

Maakt u dan een goede vergelijking tussen de mogelijkheden. En: tekent u nooit een voorstel zonder het eerst rustig te bekijken en er goed over na te denken. Laat u niet onder druk zetten en informeer goed naar eventuele nadelen.

Voor wat betreft de eventuele geleden schade wijzen wij u op het volgende: indien men u documenten wil laten tekenen in verband met een wijziging van uw OpMaat Hypotheek, voegt u dan toe: ‘onder voorbehoud van alle rechten’.

Meldt u zich aan bij de Stichting Verliespolis (www.verliespolis.nl). Deze is inmiddels in gesprek met meerdere verzekeraars om tot een goede oplossing van de problemen met beleggingsverzekeringen te komen. Vereniging Eigen Huis wijst al jaren op de onduidelijke en onvolledige voorlichting van de kant van verzekeraars en adviseurs.

Hoe zit het?

Met de ‘hybride’ hypotheek kan de klant zelf bepalen welk deel van de verzekeringspremie belegd dan wel gespaard wordt. Het is dus mogelijk om 100% te sparen tegen een gegarandeerde rente (die gelijk is aan de hypotheekrente), of om te kiezen voor 100% beleggen.

Ingewikkelder
Maar de combinatie 60% sparen en 40% beleggen is ook een optie. Tijdens de looptijd kan deze verdeling veranderd worden. Deze hypotheken hebben allerlei mooie namen: Spaartoekomsthypotheek, Maatwerkhypotheek en de Rabo OpMaat Hypotheek. Het sterke punt van deze hypotheken is vooral de flexibiliteit. Het nadeel daarvan is dat flexibiliteit het product ingewikkelder maakt. Daarom is goede, duidelijke voorlichting over het product extra belangrijk. Dat is niet in alle gevallen gebeurd, zoals nu weer blijkt.

Hoe zit het nu met de Rabo OpMaat Hypotheek? Van de premie worden vaste percentages belegd in tevoren bepaalde fondsen. De premie voor het overlijdensrisico wordt per maand betaald uit de aanwezige poliswaarde. Stel dat er € 100.000,- is verzekerd in geval van overlijden. Als in een bepaalde periode de resultaten van een beleggingsfonds achterblijven, dan zit er op enig moment dus minder in de totale spaar/beleggingspot.

Extra premie
Omdat het gat tussen het verzekerde bedrag bij overlijden en de actuele pot groter is, moet er dus meer worden afgedekt door de overlijdensrisicoverzekering, en is er dus meer overlijdensrisicopremie nodig. Deze extra overlijdensrisicopremie gaat echter wel ten koste van beide fondsen, namelijk in de afgesproken verhouding 60/40.

Dus: door een hogere overlijdensrisico-verzekeringspremie wordt er ook in het hypotheekrentefonds minder geïnvesteerd. Daardoor valt de opbouw daarvan lager uit. Je zou dit effect een indirect beleggingsrisico kunnen noemen. Maar het omgekeeerde gaat ook op. Bij meevallende beleggingsresultaten zal het resultaat van het spaarrentefonds juist hoger uitvallen.

Geen garantiekapitaal
Door de ingebouwde flexibiliteit van deze hybride hypotheek van de Rabobank, staat er in de polis geen garantiekapitaal vermeld op de einddatum. Bij een spaarhypotheek is dat wel het geval. Hoewel mensen klagen over hun hybride hypotheek, is het nog onduidelijk in hoeverre de Rabobank strikt juridisch iets te verwijten valt.

Feit is wèl dat de meeste klanten niet weten dat er bij een hybride hypotheek geen gegarandeerd eindkapitaal is. Het staat wel in de polis, maar niet al te begrijpelijk. Minister Bos van Financiën schreef op 13 november: "Het gaat niet om de vraag welke kosten op welke manier in rekening mogen worden gebracht, maar of de polishouder daarover op een goede manier is geïnformeerd."

Banksparen als alternatief
Dit verbaast Vereniging Eigen Huis niets. Uit recent onderzoek van de vereniging blijkt dat consumenten hypotheekinformatie ingewikkeld en niet transparant vinden. De informatievoorziening kan en moet dus beter. De ophef rond hybride hypotheken bevestigt Eigen Huis in deze opvatting.

Ook daarom is Vereniging Eigen Huis een voorstander van banksparen. Dit nieuwe hypotheekproduct kan vanaf 1 januari worden afgesloten. Bij banksparen kunt u bij een bank of een beleggingsinstelling op een geblokkeerde rekening een bedrag bijeen sparen voor de aflossing van de eigenwoningschuld. Doordat er een vrijstelling in het wetsvoorstel is opgenomen voor deze vorm van sparen, betaalt u onder voorwaarden geen inkomstenbelasting hierover. Banksparen heeft minder kosten en meer transparantie dan hybride hypotheken.